תשובה מהירה: בעל דירה שמשכיר אותה למגורים בישראל בוחר בין שלושה מסלולי מס. במסלול הפטור, הכנסה של עד 5,654 ₪ בחודש (נכון ל-2026) פטורה לגמרי, והפטור נעלם בהדרגה עד 11,308 ₪. במסלול 10% משלמים עשירית מכל ההכנסה, בלי ניכוי הוצאות, עד 30 בינואר של השנה הבאה. במסלול הרגיל ההכנסה מצטרפת לשאר ההכנסות וממוסה לפי המדרגות, אבל אפשר לנכות ריבית, פחת ותיקונים.
נקודות מפתח:
- פטור מלא עד 5,654 ₪ לחודש, חלקי עד 11,308 ₪, לפי סך שכר הדירה מכל הדירות.
- מסלול 10%: על ההכנסה ברוטו, תשלום עד 30.1 של השנה הבאה.
- מסלול רגיל: מדרגות מס, עם ניכוי הוצאות ופחת.
- דירה בחו"ל: מסלול 15% על הברוטו או מסלול רגיל עם זיכוי מס זר.
- הבחירה היום משפיעה גם על מס השבח במכירה העתידית.
שלושה מסלולים, החלטה אחת לכל שנה
הכנסה משכר דירה היא הכנסה חייבת, אבל המחוקק נתן למשכירי דירות מגורים שלוש דרכים לחשב את המס עליה. ההחלטה נעשית לכל שנת מס, וברוב המקרים אי אפשר לפצל את אותה דירה בין מסלולים באותה שנה. לכן כדאי לחשב מראש, לפני שמגיע ינואר ונוצרת חובת תשלום.
התנאים הכלליים לכל המסלולים: המשכיר הוא יחיד ולא חברה, הדירה מיועדת למגורים, השוכר משתמש בה למגוריו, והדירה לא רשומה בספרי עסק. מי שמשכיר מספר גדול של דירות עלול להיחשב כמי שמנהל עסק, ואז כללי המשחק משתנים. כל זכות מציינת שהשכרה של 10 דירות ומעלה נחשבת עסק.
מסלול הפטור: עד 5,654 ₪ בחודש
לפי כל זכות, מי שסך ההכנסה החודשית שלו משכר דירה למגורים אינו עולה על 5,654 ₪ פטור ממס על ההכנסה הזו (נכון ל-2026). הבדיקה היא חודשית ומתייחסת לסך שכר הדירה מכל הדירות שהמשכיר ובן או בת הזוג משכירים, לא לכל דירה בנפרד.
כשההכנסה גבוהה מהתקרה, הפטור לא נעלם בבת אחת אלא קטן. החישוב: מחשבים בכמה ההכנסה עולה על 5,654 ₪, ומפחיתים את העודף מסכום הפטור. מה שנשאר הוא החלק הפטור, והיתרה חייבת במס לפי המדרגות. בהכנסה של 11,308 ₪ בחודש ומעלה אין פטור בכלל.
בשכר דירה של 6,000 ₪ התמונה הפוכה: העודף הוא 346 ₪, החלק החייב קטן מאוד (692 ₪ בחודש), והמס לפי 35% יסתכם בכ-2,906 ₪ בשנה, לעומת 7,200 ₪ במסלול 10%. נקודת האיזון משתנה לפי המדרגה השולית של המשכיר, ולכן אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.
שימו לב: במסלול הפטור אי אפשר לנכות הוצאות על הדירה. וכשמוכרים את הדירה בעתיד, כל זכות מציינת שמי שנהנה מהפטור עלול להיות מחויב בפחת רעיוני בגובה 2% לכל שנת השכרה, שמגדיל את מס השבח. אם הדירה צפויה להימכר בפטור דירה יחידה, ההשפעה הזו פחות רלוונטית. הרחבה במדריך מס שבח 2026.
מסלול 10%: פשוט, בלי הוצאות
במסלול הזה משלמים 10% מכל ההכנסה משכר הדירה, בלי קשר לגובהה ובלי לנכות שום הוצאה. התשלום נעשה פעם בשנה, עד 30 בינואר של השנה שאחרי שנת המס. על שכר הדירה של 2026 משלמים עד 30.1.2027. מי שיש לו תיק במס הכנסה משלם באתר רשות המסים, ומי שאין לו תיק יכול לשלם באמצעות טופס ייעודי.
היתרונות: וודאות, פשטות ושיעור נמוך יחסית למי שנמצא במדרגה של 31% ומעלה. החסרונות: אין ניכוי ריבית משכנתא, פחת, תיקונים או דמי ניהול, ואין קיזוז הפסדים. למי שמימן את הדירה במשכנתא גבוהה, ההוצאות האלה יכולות להיות משמעותיות.
המסלול הרגיל: מדרגות מס עם ניכוי הוצאות
במסלול הרגיל ההכנסה משכירות נחשבת הכנסה שאינה מיגיעה אישית. היא מצטרפת לשאר ההכנסות וממוסה לפי המדרגות, ולמי שטרם מלאו לו 60 בשיעור שלא יפחת מ-31%. לעומת זאת, מותר לנכות את ההוצאות: ריבית על הלוואה שנלקחה לרכישת הדירה, פחת (בדרך כלל 2% בשנה מעלות המבנה, לא הקרקע), תיקונים, ביטוח, דמי ניהול ושכר טרחה של רואה חשבון.
המסלול הזה מתאים בעיקר למי שיש לו הוצאות גבוהות, למי שהכנסתו הכוללת נמוכה (למשל פנסיונר מעל 60 שנמצא במדרגות הנמוכות), או למי שיש לו הפסדים לקזז. מי שבוחר במסלול הזה חייב להגיש דוח שנתי למס הכנסה.
דירה בחו"ל: מסלול 15% או מסלול רגיל
תושב ישראל חייב במס על הכנסה משכירות בחו"ל. גם כאן יש בחירה: מסלול של 15% על ההכנסה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות ובלי זיכוי על המס ששולם בחו"ל, או מסלול רגיל שבו מנכים הוצאות ופחת לפי הכללים הישראליים ומקבלים זיכוי על המס הזר. כשהמס במדינה שבה נמצאת הדירה גבוה, המסלול הרגיל משתלם לרוב, כי הזיכוי מקטין את המס בישראל. בנוסף יש חובת דיווח שוטפת על הכנסות מחו"ל, ומי שלא דיווח בעבר צריך לשקול הסדרה מול רשות המסים.
טעויות נפוצות של משכירים
- בדיקה לפי דירה במקום לפי משפחה. מי שמשכיר שתי דירות ב-4,000 ₪ כל אחת אינו "מתחת לתקרה". סך ההכנסה הוא 8,000 ₪ בחודש, והפטור חלקי בלבד.
- שכחה של תשלום ה-10%. אין ניכוי במקור ואין תזכורת אוטומטית. מי שלא שילם עד 30 בינואר צובר הפרשי הצמדה וריבית.
- שכירות לחברה או לעסק. הפטור והמסלול המופחת מיועדים להשכרה למגורים. השכרה לחברה שמשכנת בדירה עובדים, או לשימוש משרדי, דורשת בדיקה נפרדת.
- שכירות לטווח קצר. השכרה דרך פלטפורמות לתיירים, עם שירותים נלווים, עלולה להיחשב פעילות עסקית עם חובות דיווח אחרות, כולל מע"מ.
- אי שמירת חוזה. חוזה שכירות בכתב שמציין שהדירה משמשת למגורים הוא חלק מהתנאים לפטור, ושווה לשמור אותו יחד עם אישורי ההעברות.
טבלת סיכום: מסלולי המס על השכרת דירה
| מסלול | שיעור המס | ניכוי הוצאות | למי מתאים |
|---|---|---|---|
| פטור | 0% עד 5,654 ₪ לחודש, פטור חלקי עד 11,308 ₪ | לא | שכר דירה נמוך או בינוני |
| 10% | 10% מההכנסה ברוטו | לא | שכר דירה גבוה והוצאות נמוכות |
| רגיל | לפי המדרגות, לרוב מ-31% מתחת לגיל 60 | כן, כולל פחת וריבית | הוצאות גבוהות או הכנסה כוללת נמוכה |
| דירה בחו"ל | 15% מהברוטו, או מסלול רגיל | רק במסלול הרגיל | תלוי בגובה המס הזר |
בחירת המסלול הנכון יכולה לחסוך אלפי שקלים בשנה, והטעות חוזרת על עצמה כל שנה עד שמישהו עוצר ומחשב. בפילייבה ושות' אנחנו משווים את שלושת המסלולים לפי הנתונים שלכם, מטפלים בתשלום ובדיווח, ובודקים את ההשלכות על מס השבח בעתיד. שירותי דוחות אישיים ומיסוי פרט כוללים גם בדיקת החזרי מס למי ששילם יותר מדי בשנים קודמות.
שאלות נפוצות
עד כמה שכר דירה פטור ממס ב-2026?
לפי כל זכות, הכנסה משכירות למגורים של עד 5,654 ₪ בחודש פטורה ממס, בכפוף לתנאים. מעל הסכום הזה הפטור הולך וקטן, ובהכנסה של 11,308 ₪ בחודש ומעלה אין פטור כלל.
מתי משלמים את המס במסלול 10%?
פעם בשנה, עד 30 בינואר של השנה שאחרי שנת המס. למשל על שכר הדירה של 2026 משלמים עד 30.1.2027. איחור גורר הפרשי הצמדה וריבית.
האם אפשר לנכות הוצאות במסלול 10%?
לא. במסלול 10% המס מחושב על כל ההכנסה ברוטו, בלי ניכוי ריבית משכנתא, פחת, תיקונים או דמי ניהול. ניכוי הוצאות אפשרי רק במסלול הרגיל.
השכרתי דירה בחו"ל. איך ממוסים?
אפשר לבחור במסלול של 15% על ההכנסה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות ובלי זיכוי בגין מס זר, או במסלול הרגיל שבו מנכים הוצאות ופחת ומקבלים זיכוי על המס ששולם בחו"ל. הבחירה תלויה בעיקר בגובה המס הזר.
אני משכיר דירה ומשתמש בפטור. האם צריך להגיש דוח שנתי?
לא בהכרח. מי שההכנסה היחידה שלו מעבר לשכר היא שכירות פטורה אינו חייב בדרך כלל בדוח. מי שחייב בדוח מסיבה אחרת צריך לדווח בו גם על השכירות ועל המסלול שבחר.
מקורות
המידע במאמר הוא כללי, נכון למועד העדכון, ואינו מהווה ייעוץ מס או תחליף לבדיקה אישית של המקרה שלכם.