תשובה מהירה: מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה על רכישת זכות במקרקעין, והוא מחושב לפי מדרגות על שווי הנכס. ב-2026 מי שקונה דירת מגורים יחידה פטור על החלק שעד 1,978,745 ₪ ומשלם 3.5% עד 2,347,040 ₪ ו-5% עד 6,055,070 ₪. משקיע שקונה דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% מעל. המדרגות לדירה יחידה מוקפאות עד 15.1.2028.
נקודות מפתח:
- דירה יחידה: 0% עד 1,978,745 ₪, ואחר כך 3.5%, 5%, 8% ו-10% במדרגות.
- דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל, מהשקל הראשון.
- משפרי דיור משלמים כדירה יחידה אם מוכרים את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה.
- עולים חדשים זכאים להנחה פעם אחת, מהשנה שלפני העלייה ועד 7 שנים אחריה.
- המס נקבע לפי יום החתימה על החוזה ולא לפי יום קבלת המפתח.
מה זה מס רכישה ולמה המדרגות קפואות
מס רכישה מוטל על מי שרוכש זכות במקרקעין: דירה, משרד, קרקע או חלק מהם. הוא מחושב על שווי הנכס ביום הרכישה, שהוא יום החתימה על החוזה, ולא על הרווח. לכן גם מי שקונה בהלוואה של 90% משלם את המס על המחיר המלא. בצד השני של העסקה, המוכר משלם מס שבח, שעליו הרחבנו במדריך מס שבח 2026.
בדרך כלל המדרגות מתעדכנות פעם בשנה, ב-16 בינואר, לפי מדד מחירי הדירות. בעקבות הקפאת עדכון הסכומים, המדרגות לדירה יחידה שנקבעו ב-16.1.2024 נשארות בתוקף עד 15.1.2028, כפי שמופיע בכל זכות. בפועל, כשמחירי הדירות עולים והמדרגות לא זזות, יותר קונים מגיעים למדרגה של 3.5% ו-5%.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ב-2026
"דירה יחידה" לעניין מס רכישה היא דירת המגורים היחידה של הקונה ושל התא המשפחתי שלו (בן או בת זוג וילדים מתחת לגיל 18). המס מחושב במדרגות: כל חלק מהשווי מחויב בשיעור של המדרגה שלו, בדומה למס הכנסה.
- עד 1,978,745 ₪: 0%
- מ-1,978,745 עד 2,347,040 ₪: 3.5%
- מ-2,347,040 עד 6,055,070 ₪: 5%
- מ-6,055,070 עד 20,183,565 ₪: 8%
- מעל 20,183,565 ₪: 10%
מס רכישה למשקיעים ולמי שקונה דירה נוספת
מי שכבר מחזיק דירת מגורים (או שבן או בת הזוג מחזיקים) וקונה דירה נוספת משלם לפי מדרגות דירה נוספת:
- 8% על החלק שעד 6,055,070 ₪.
- 10% על החלק שמעל 6,055,070 ₪.
לפי כל זכות, המדרגות לדירה נוספת תקפות עד 10.2.2027. מכיוון שמדובר בשיעורים שנקבעו בצו ונבחנים מחדש מעת לעת, משקיע שמתכנן רכישה בתחילת 2027 צריך לבדוק את המצב העדכני לפני החתימה.
כמה טעויות שחוזרות אצל משקיעים:
- חלק בדירה נחשב דירה. מי שירש שליש מדירה של ההורים עשוי להיחשב בעל דירה, וייתכן שישלם 8% על דירה שחשב שהיא ראשונה. יש כללים שמאפשרים להתעלם מחלקים קטנים שהתקבלו בירושה, והם דורשים בדיקה.
- רישום על שם ילד בגיר. ילד מעל 18 הוא תא נפרד, אבל רכישה בכספי ההורים יכולה לעורר שאלות של מתנה ושל בעלות אמיתית.
- רכישה דרך חברה. חברה שרוכשת דירת מגורים לא נהנית ממדרגות דירה יחידה, והשיקולים כוללים גם את המיסוי בעת המכירה והמשיכה של הכסף מהחברה. לפני הקמת חברה לצורך החזקת נדל"ן כדאי להריץ חישוב השוואתי.
משפרי דיור: קונים לפני שמוכרים
מי שמחליף דירה וקונה את החדשה לפני שמכר את הישנה יכול לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שהוא מצהיר בעת הרכישה על כוונה למכור את הדירה הקודמת ומוכר אותה בתוך התקופה שנקבעה. לפי כל זכות:
- ברכישה רגילה: מכירת הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת החדשה (ברכישות שבין 1.6.2023 ל-31.5.2025 התקופה היא 18 חודשים).
- ברכישה מקבלן: בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה החדשה אמורה להימסר לפי החוזה, או מהמסירה בפועל אם העיכוב לא היה בשליטת הקונה.
- בתקופת המלחמה נקבעו הארכות נוספות, למשל לרכישות שבין 1.6.2025 ל-30.5.2026 תקופה של 27 חודשים.
אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן, רשות המסים תגבה את ההפרש עד שיעור של דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. מכאן שכדאי לתכנן מראש מה קורה אם השוק מאט: האם יש הון עצמי לכסות את ההפרש, והאם הוא נכלל בתקציב העסקה.
הנחות ופטורים: עולים, נכים ומקרים מיוחדים
עולים חדשים: עולה שרוכש דירה למגוריו בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת 7 שנים אחריה זכאי לשיעור מופחת של 0.5% על חלק השווי שעד תקרה שמתעדכנת, ו-5% על החלק שמעליה. ההטבה ניתנת פעם אחת לדירת מגורים ופעם אחת לעסק. לגבי דירה יחידה, לעיתים מדרגות דירה יחידה הרגילות זולות יותר, ולכן כדאי לחשב את שתי החלופות. הרחבה על הטבות נוספות בתחום תמצאו במדריך הטבות מס לעולים חדשים ותושבים חוזרים.
נכים, עיוורים ומשפחות שכולות: זכאים להנחות במס רכישה בתנאים שנקבעו בחוק, עד פעמיים.
מתנה בין קרובים: העברת דירה ללא תמורה בין קרובים מחויבת בדרך כלל במס רכישה מופחת, בשיעור של שליש מהמס הרגיל, ובחלק מהמקרים בהקלות נוספות. חשוב לבדוק גם את ההשלכות על מס השבח העתידי של מקבל המתנה.
ירושה: קבלת דירה בירושה אינה רכישה, ולכן לא משלמים עליה מס רכישה. על כך במדריך מס ירושה בישראל.
הדיווח והתשלום: מה קורה אחרי החתימה
הקונה והמוכר מגישים כל אחד הצהרה על העסקה לרשות המסים, בדרך כלל באמצעות עורכי הדין שמלווים את העסקה, בתוך 30 ימים מיום החתימה. בהצהרה הקונה מציין את מצבו: דירה יחידה, דירה חלופית, דירה נוספת או זכאות להנחה. על בסיס ההצהרה מוציאה הרשות שומה ושובר תשלום.
כמה נקודות מעשיות שכדאי לזכור:
- השווי לצורך המס הוא שווי השוק. אם המחיר בחוזה נמוך משמעותית מעסקאות דומות, הרשות רשאית לקבוע שווי גבוה יותר.
- תשלום באיחור עולה כסף. על מס שלא שולם במועד מתווספים הפרשי הצמדה וריבית, ולעיתים קנס.
- אפשר להשיג על השומה. מי שחושב שהשווי או הסיווג שגויים יכול להגיש השגה, ואחר כך ערר.
- הצמדה לשלבי בנייה. ברכישה מקבלן המס מחושב לפי השווי ביום החתימה, גם כשהתשלומים לקבלן נפרסים על פני שנים.
טבלת סיכום: מס רכישה 2026
| סוג הרוכש | מדרגות ושיעורים | הערות |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 0% עד 1,978,745 ₪; 3.5% עד 2,347,040 ₪; 5% עד 6,055,070 ₪; 8% עד 20,183,565 ₪; 10% מעל | מוקפא עד 15.1.2028 |
| דירה נוספת | 8% עד 6,055,070 ₪; 10% מעל | תקף לפי כל זכות עד 10.2.2027 |
| משפר דיור | כמו דירה יחידה | מכירת הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים ברוב המקרים |
| עולה חדש | 0.5% עד תקרה, 5% מעליה | פעם אחת, משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה |
| ירושה | אין מס רכישה | ירושה אינה רכישה |
רכישת דירה היא ההחלטה הכלכלית הגדולה של רוב המשפחות, ומשקיעים יודעים שמס הרכישה הוא חלק מהותי מהתשואה. בפילייבה ושות' אנחנו מחשבים את המס מראש, בודקים זכאות להנחות ומתכננים את מבנה הרכישה, כולל רכישה דרך חברה או בחלקים. לפני שאתם חותמים, כדאי לקבל ליווי מקצועי ולבדוק גם את ההשלכות על הדוחות האישיים שלכם.
שאלות נפוצות
עד איזה סכום דירה יחידה פטורה ממס רכישה ב-2026?
החלק משווי הדירה שעד 1,978,745 ₪ פטור ממס. המדרגות האלה תקפות מ-16.1.2024 עד 15.1.2028 לפי כל זכות, כלומר הן לא עודכנו למדד ב-2025 וב-2026.
כמה מס רכישה משלם משקיע על דירה שנייה?
8% מהשקל הראשון על החלק שעד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. כל זכות מציינת שהמדרגות לדירה נוספת תקפות עד 10.2.2027.
קניתי דירה חדשה ועדיין לא מכרתי את הישנה. באיזה מס אשלם?
אפשר לשלם לפי מדרגות דירה יחידה אם מצהירים על כוונה למכור את הדירה הקודמת ומוכרים אותה בתוך התקופה שנקבעה, בדרך כלל 24 חודשים מיום הרכישה, עם כללים מיוחדים לרכישה מקבלן ולתקופת המלחמה.
האם עולה חדש משלם פחות מס רכישה?
כן. עולה שרוכש דירה למגוריו בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת 7 שנים אחריה יכול לשלם 0.5% עד תקרה מסוימת ו-5% מעליה, פעם אחת בלבד. כדאי להשוות למדרגות דירה יחידה ולבחור את החלופה הזולה.
מי משלם את מס הרכישה, הקונה או המוכר?
הקונה. המוכר משלם מס שבח על הרווח שלו, והקונה משלם מס רכישה לפי שווי הנכס ביום החתימה על החוזה.
המידע במאמר הוא כללי, נכון למועד העדכון, ואינו מהווה ייעוץ מס או תחליף לבדיקה אישית של המקרה שלכם.