תשובה מהירה: מס שבח ב-2026 מוטל על הרווח ממכירת זכות במקרקעין, ושיעורו הכללי ליחיד הוא 25% מהשבח הריאלי. מי שמוכר דירת מגורים יחידה שהחזיק לפחות 18 חודשים יכול לקבל פטור מלא, עד תקרת שווי של 5,008,000 ₪ שתקפה לשנים 2024 עד 2027. משקיעים שרכשו דירה לפני 2014 יכולים לעיתים ליהנות מחישוב לינארי שמקטין את המס. בכל מקרה יש להגיש הצהרה לרשות המסים, גם כשמבקשים פטור.
נקודות מפתח:
- שיעור המס הכללי ליחיד: 25% מהשבח הריאלי, אחרי ניכוי הוצאות ותיאום לאינפלציה.
- פטור לדירה יחידה: החזקה של 18 חודשים לפחות ותקרת שווי של 5,008,000 ₪ (2024 עד 2027).
- דירה שנרכשה לפני 1.1.2014: ייתכן פטור לינארי על החלק היחסי של התקופה שלפני 2014.
- דיווח: הצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה, גם כשהמכירה פטורה.
- כל הוצאה מתועדת (מס רכישה, עו"ד, תיווך, השבחה) מקטינה את המס.
מהו מס שבח ועל מי הוא חל
מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר כשמוכרים זכות במקרקעין: דירה, משרד, חנות, מגרש או זכות בנייה. הרווח, שנקרא בחוק "שבח", הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, בניכוי הוצאות שהחוק מתיר ובניכוי עליית המדד בתקופת ההחזקה. החבות חלה על המוכר, לא על הקונה. הקונה משלם מס רכישה, שעליו כתבנו בנפרד במדריך מס רכישה 2026.
הנקודה שרוב המוכרים מפספסים: החובה לדווח קיימת תמיד. גם מי שבטוח שמגיע לו פטור מלא חייב להגיש הצהרה על המכירה, והפטור עצמו מתבקש במסגרת אותה הצהרה. רשות המסים בודקת את הזכאות ומוציאה שומה. בלי הצהרה אין פטור, ואי הגשה במועד עלולה לגרור קנס.
שיעור מס שבח ב-2026 ואיך מחשבים את השבח
ליחיד, שיעור המס הכללי הוא 25% מהשבח הריאלי. השבח הריאלי הוא החלק מהרווח שנשאר אחרי שמנטרלים את האינפלציה. החלק האינפלציוני של הרווח פטור ברוב המקרים, ולכן החישוב לא נעשה על ההפרש הנומינלי בין מחיר המכירה למחיר הקנייה.
סדר החישוב הבסיסי נראה כך:
- שווי המכירה, כפי שנקבע בחוזה.
- פחות שווי הרכישה המקורי.
- פחות הוצאות מותרות: מס רכישה ששולם בקנייה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות, והוצאות השבחה כמו הרחבה או תוספת בנייה שהוסיפה ערך לנכס.
- פחות סכום אינפלציוני: התיאום של עלות הרכישה וההוצאות למדד, מהמועד שבו הוצאו ועד יום המכירה.
- התוצאה היא השבח הריאלי, ועליה מחושב המס.
שימו לב להבדל בין השבחה לבין תחזוקה. החלפת מטבח שבור או צביעה שוטפת נחשבות בדרך כלל לתיקון ולא להשבחה. תוספת חדר, סגירת מרפסת בהיתר או שיפוץ מקיף שמשנה את אופי הנכס הם השבחה. ההבדל משמעותי, כי רק השבחה מוכרת בחישוב. ושמרו כל קבלה: בלי מסמכים, רשות המסים לא תכיר בהוצאה.
דבר נוסף שמשפיע על החישוב הוא פחת. אם הדירה הושכרה והמשכיר ניכה פחת בדוחות, הפחת מקטין את עלות הרכישה לצורך מס שבח. כל זכות מציינת שגם מי שנהנה מהפטור על הכנסה משכירות יכול להיות מחויב בפחת רעיוני בגובה 2% לכל שנת השכרה. כלומר ההחלטה איך למסות שכר דירה היום משפיעה על מס השבח מחר. הרחבנו על כך במדריך מס על השכרת דירה.
פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה
הפטור הנפוץ ביותר הוא לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין: מכירת דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה של המוכר. לפי כל זכות, התנאים העיקריים הם:
- החזקה של 18 חודשים לפחות לפני המכירה. אם הדירה נקנתה על הנייר, הספירה מתחילה מהמועד שבו הייתה ראויה למגורים (למשל טופס 4), ולא מיום החתימה.
- דירה יחידה ביום המכירה. בני זוג וילדים מתחת לגיל 18 נחשבים תא משפחתי אחד, ולכן דירה שרשומה על שם בן הזוג נספרת.
- דירת מגורים מזכה: דירה שמשמשת או מיועדת לשמש בעיקר למגורים.
- תקרת שווי: הפטור המלא ניתן עד מחיר מכירה של 5,008,000 ₪, סכום שכל זכות מציינת כתקף לשנים 2024 עד 2027.
כשמחיר המכירה גבוה מהתקרה, הפטור לא נעלם. החלק היחסי של השבח שמתאים לסכום שמעל התקרה חייב במס, והשאר פטור. למשל, בדירה שנמכרת ב-6,000,000 ₪, כ-16.5% מהשבח (992,000 חלקי 6,000,000) יחויבו במס והיתר יהיה פטור.
יש גם מקרים שבהם אפשר לקבל פטור למרות שבבעלות המוכר דירה נוספת, למשל מי שרכש דירה חדשה ומוכר את הישנה בתוך פרק זמן מוגדר, או מי שמחזיק חלק קטן בדירה שקיבל בירושה. אלה מקרים שדורשים בדיקה פרטנית לפני החתימה.
פטור לינארי למי שמחזיק יותר מדירה אחת
משקיע שיש לו כמה דירות לא זכאי לפטור דירה יחידה, אבל אם הדירה הנמכרת נרכשה לפני 1.1.2014, הוא עשוי ליהנות מחישוב לינארי. בחישוב הזה השבח מתחלק באופן יחסי לפי תקופות: החלק שמתאים לתקופה שעד סוף 2013 פטור, והחלק שמתאים לתקופה שמ-1.1.2014 ואילך חייב ב-25%.
ככל שהדירה נרכשה מוקדם יותר, החלק הפטור גדול יותר. מנגד, ככל שעובר הזמן מאז 2014, החלק החייב במס גדל. לכן משקיעים עם דירות ותיקות מגלים שהחיסכון שהיה משמעותי לפני כמה שנים הולך ומצטמצם. הפטור הלינארי כפוף לתנאים נוספים, ומומלץ להריץ סימולציה לפני שמחליטים איזו דירה למכור קודם.
מס יסף על מכירת דירה יקרה
מאז 2025 חל מס יסף בשיעור 3% על הכנסה שנתית מעל 721,560 ₪, ותוספת של 2% על הכנסה ממקורות הוניים מעל אותו סף, כלומר עד 5% על רווח הון גבוה. לגבי דירות מגורים נקבע סף נפרד: מכירת דירת מגורים שאינה פטורה ממס שבח נכנסת לחישוב מס היסף רק כשמחיר המכירה עולה על 5,382,285 ₪, לפי העדכון המקצועי שפורסם בעקבות הוראת ביצוע 5/2025. הסכומים מוקפאים לשנים 2025 עד 2027.
המשמעות המעשית: מי שמוכר דירה להשקעה במחיר גבוה, או נכס מסחרי עם רווח של מיליונים, צריך לבדוק את תזמון המכירה ואת שאר הכנסותיו באותה שנה. פיצול מכירות על פני שנים שונות יכול לחסוך מס יסף.
הדיווח: מועדים, טפסים ושומה עצמית
לפי כל זכות, יש להגיש את ההצהרה על המכירה בתוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה. רוב המכירות של דירות מגורים מדווחות בטופס 7000. דירה עם זכויות בנייה לא מנוצלות, או עסקה שלא מתאימה לטופס 7000, מדווחות בטופס 7002. מי שמבקש פטור מצרף את הבקשה להצהרה, ומי שחייב במס מגיש שומה עצמית.
בדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש את ההצהרה, אבל האחריות לנתונים היא של המוכר. כאן נכנס רואה החשבון: איסוף קבלות על השבחות, חישוב פחת, בדיקה אם כדאי לנצל פטור עכשיו או לשמור אותו לעסקה אחרת, ובדיקת השלכות על מס יסף ועל הדוח השנתי. מי שמקבל שומה שנראית לו גבוהה יכול להגיש השגה. משקיעים עם כמה נכסים נעזרים בדרך כלל בליווי שוטף כדי לתכנן מראש את סדר המכירות.
טבלת סיכום: מס שבח 2026 במבט אחד
| מצב | מס שבח | תנאי עיקרי |
|---|---|---|
| דירת מגורים יחידה עד 5,008,000 ₪ | פטור מלא | החזקה של 18 חודשים לפחות |
| דירה יחידה מעל התקרה | 25% על החלק היחסי שמעל התקרה | יתר תנאי הפטור מתקיימים |
| דירה להשקעה שנרכשה לפני 1.1.2014 | חישוב לינארי, 25% על החלק שמ-2014 | כפוף לתנאי הפטור הלינארי |
| דירה להשקעה שנרכשה אחרי 1.1.2014 | 25% מהשבח הריאלי | ללא פטור |
| דירה שהתקבלה בירושה | פטור אפשרי לפי 49ב(5) | למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד |
| מכירה לא פטורה מעל 5,382,285 ₪ | מס שבח ועוד מס יסף אפשרי | הכנסה שנתית מעל 721,560 ₪ |
בפילייבה ושות' אנחנו בודקים את מס השבח לפני שחותמים, לא אחרי: חישוב מדויק, איתור הוצאות מוכרות, בדיקת זכאות לפטורים ותכנון מועד המכירה. אם אתם שוקלים למכור דירה או נכס מסחרי, דברו איתנו. נשמח לבנות יחד את התמונה המלאה, כולל ההשלכות על התכנון העסקי ועל הדוחות השוטפים שלכם.
שאלות נפוצות
מה תקרת הפטור ממס שבח לדירה יחידה ב-2026?
לפי כל זכות, התקרה עומדת על 5,008,000 ₪ ותקפה לשנים 2024 עד 2027. כשמחיר המכירה גבוה מהתקרה, החלק היחסי של השבח שמתאים לסכום שמעל התקרה חייב במס.
האם חייבים לדווח על מכירה גם כשמגיע פטור מלא?
כן. כל מכירה של זכות במקרקעין מחייבת הצהרה לרשות המסים, והבקשה לפטור מוגשת יחד עם ההצהרה. לפי כל זכות ההצהרה מוגשת בתוך 30 ימים מיום העסקה.
מה שיעור מס השבח על דירה להשקעה?
ליחיד, השיעור הכללי הוא 25% מהשבח הריאלי, כלומר מהרווח אחרי ניכוי הוצאות מותרות ותיאום לאינפלציה. בדירות שנרכשו לפני 1.1.2014 ייתכן חישוב לינארי שמקטין את המס.
האם מכירת דירה יקרה חייבת גם במס יסף?
מכירת דירת מגורים שאינה פטורה ממס שבח נכללת בבסיס מס היסף רק כשמחיר המכירה עולה על 5,382,285 ₪, לפי העדכון המקצועי שפורסם לאחר הוראת הביצוע 5/2025. מעל סף ההכנסה השנתי חל מס יסף בשיעור כולל של עד 5% על הכנסה הונית.
האם יורש משלם מס שבח כשהוא מוכר דירה שקיבל בירושה?
לא תמיד. אם המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, והיורש הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא, אפשר לבקש פטור לפי סעיף 49ב(5), גם אם ליורש יש דירות נוספות.
מקורות
המידע במאמר הוא כללי, נכון למועד העדכון, ואינו מהווה ייעוץ מס או תחליף לבדיקה אישית של המקרה שלכם.